如果你的房屋還有按揭沒有結清,該如何辦理產房交易手續呢?其實在房產交易中,房產過戶時需要房產產權清晰,即未抵押或者未查封狀態,那么如果房產還有按揭,那么你就需要一筆資金先把按揭結清,然后再辦理過戶手續。此時的這一筆資金就叫做過橋資金,如果你自己拿不出足夠的資金,就需要借助第三方的資金,者第三方的資金也稱作“過橋貸款”。

解釋一下什么是“過橋貸款”。所謂“過橋貸款”,又稱搭橋貸款。嚴格意義上來說,過橋貸款并不是專業名詞,只是一種形象的說法,通過一筆短期資金來“搭一座橋”。

在現實生活中,過橋貸款這一業務并不為眾人所熟知。但事實上這一業務因為處于監管的灰色地帶,所以,現實生活中開展的也非常普遍。聽起來過橋貸款就如及時雨,但它不應該成為“救火”的標配。作為一種用來周轉的短期資金,官方的解釋是金融機構A拿到貸款項目之后,本身由于暫時缺乏資金沒有能力運作,于是找金融機構B商量,讓它幫忙發放資金,等A金融機構資金到位后,B則退出。這筆貸款對于B來說,就是所謂的過橋貸款。在我們國家,扮演金融機構A角色的主要是國開行、進出口行、農發行等政策性銀行,扮演金融機構B角色的主要是商業銀行。這項業務如果做得好可以三贏;如果做不好,后果難堪設想。

或許你沒看過電視劇人民的名義,也理解不了這種聽起來有點復雜的金融邏輯。但這件事情可以用非常通俗和簡短的一句話來解釋:通過過橋資金與長期資金對接,用于彌補借款人短時間內的資金缺口。

例如,小麗開了一家化妝品公司,為了囤草莓口紅、水蛭面膜等等你能想到的你喜歡的那些化妝品,其在銀行貸款了500萬。到了還款期,但小麗資金緊張周轉不開,需要再跟另外一家銀行申請貸款。而銀行貸款需要一定的時間審批,于是小麗就跟李梅說:“朋友,看在我們年少的情誼上,借我500萬過個橋,一周就還。”李梅念在同學情誼,當然更是看中了過橋貸款的高額利息,于是欣然同意,解了小麗的燃眉之急。過了一周,新的銀行貸款批復,小麗連本帶利還了友人。這樣一筆正常的過橋貸款交易就完成了。

一般情況下,短期借款金額越小,使用時間越短,利息會越高。人民的名義中,蔡成功將大風廠全部股權以5000萬的價格質押給山水集團做過橋貸款,日息4‰,使用6天,不算利滾利的情況下,年化率就是146%,那么折合起來6天利息就是120萬,吃瓜群眾一定很驚詫,因為5000萬塊錢放在銀行一年也不及120萬。

相比坦途,過橋這個動作本身就是存在一定的風險的,更何況過橋后面又加上了“貸款”二字。風險程度立即提升了一個Level。看似借新還舊天衣無縫,但背后面臨著很大的風險。

曾經有人將過橋貸款總結為“三大怪圈”和“四大隱患”。

三大怪圈:

貸款期限越短承負利率越高;資產規模越小的企業承負的利率越高;貸款金額越小承負的利率越高。

四大隱患:

融資成本高、資金風險大;被掩蓋的企業信用風險;銀行員工的道德風險;加劇銀行信貸風險。

不難看出,過橋貸款期限短、收益高。但是,如果銀行突然斷貸,資金難以供應,那么高昂的過橋利息就將成為壓垮企業的最后一根稻草。誠如大風廠老板蔡成功最后的殘局。現實生活中,也的確如此。這種企業過錢事件常常有銀行出面牽線,幫助借款企業聯系過橋資金,借款企業除了支付過橋利息外,還要給銀行一些中間費,所以企業幾乎是用近乎高利貸的成本來進行過橋。

而對于過橋貸款的出資方而言,雖然看上了這塊收益高的大蛋糕,但其本身也承擔著巨大的風險。從過橋貸款的鏈條上看,每一個鏈條都牽涉到各方利益,其中一個環節出了問題,資金就面臨“斷橋”風險。而事實上,過橋貸款出資方也很難判斷借款企業的經營現狀。如果企業僅僅是經營周期與貸款期限出現了斷檔,那么過橋貸款風險相對較低;如果過橋企業經營出現問題,失去償還舊貸能力,那么過橋解決的只是燃眉之急,最終還是會被過橋的高昂成本拖累而“死”。

對于企業而言,過橋貸款可以說是鋌而走險之舉,除了過橋本身存在的利益風險,從資本市場來看,過橋貸款缺乏法律的保護和監管。長期以來,企業間借貸的合法性比較模糊,甚至從判例來看,企業間借貸合同往往被判定為無效。一旦有資金鏈出現問題,大家就會把矛頭指向銀行,指責銀行粉飾資產質量,縱容沒有承債能力的企業去用過橋資金還舊借新。

事實上,管理層也一直想要完善這一領域的監管。早在2023年,銀監會曾經頒布了《關于完善和創新小微企業貸款服務提高小微企業金融服務水平的通知》, 業內成為“續貸”新規。該新規指出,對信用記錄良好、經營正常的小微企業可進行貸款展期,可發放新貸款償還老貸款,避免小微企業去市場上找更貴的資金借新還舊。

但這并不能解決問題的癥結。有專家指出,“續貸”新規沒有使銀行貸后審查的成本降下來,企業仍然要通過先還清貸款來證明其繼續承債的能力。一旦企業無法先行償還貸款,只能選擇展期,而這依然會在不良征信記錄上記上一筆。

還有一些民間資金找不到好的投資渠道,在資金掮客的撮合下,積極參與這種短拆業務,贖樓的、過橋的、投標的等等,短拆,故事思義,短期拆借資金,短到按天計算,快去快回。對于手中有閑余資金的企業或個人,實在是一個空手套白狼的套利機會,一般的年化收益率都達到100%以上,豐厚的回報吸引了越來越多的人在參與,但其中的風險卻很難被發現,如果是贖樓或投標還好,資金有監管,有一定的安全性,但是過橋就不一樣了,從出資方到借款人之間有多個環節,涉及到多個利益相關方。出資的資金能不能及時到位,可能會有違約風險被訴諸法律或引起對方違約,中介方利益分配不公引起惡意違約,續貸銀行的主觀或客觀原因導致的貸款不能發放,或發放時間與預計相差較大,后續風險更大,嚴重的還會因借款人無法償還、或償還了卻因資金鏈斷裂而破產,所以,每一個環節都存在著風險。

作為出資人,幾乎是沒有能力實施有效的風控流程,對借款人真實的資金需求原因、金額、還款來源等知之甚少,一旦借款人短借長用、挪用資金、續貸失敗、續貸延期,此時資金中介很可能會乘機要脅,敲詐費用。短拆的利率本來就很高,一般是每天千3至千5,《人民的名義》中大風廠借山水集團的過橋資金,6天,千4,編劇很貼近市場。現實中,資金中介或掮客往往就是銀行的信貸人員,因為只有當事信貸人員才真實了解續貸有多大的可能性能夠成功,作為出資方,也因此更多地相信當事的信貸員或行長,所以會要求當事的信貸人員或行長為本筆過橋資金提供擔保,希望一損俱損,一榮俱榮。但這有可能產生更大的風險:信貸人員的道德風險。如果當事的信貸人員或行長有其他的資金拆借業務、短期還不上的窟窿,還會想辦法杜撰個虛假過橋,借來資金為自己使用,如過橋失敗,會一跑了之,把出資方涼在一邊。

前面說到的都是風險,我們也不能因為存在風險就認為過橋就是萬惡之源。但是,過橋貸款源于市場需求,存在即合理,作為流動資金貸款的重要補充,不可或缺少。